“房七條”助力，南京樓市“小陽(yáng)春”升溫
4000余套“以舊換新”房源審核通過(guò)
“房七條”助力，南京樓市“小陽(yáng)春”升溫
3月31日南京發(fā)布“房七條”新政，其中全面取消住房限售、住房消費(fèi)“以舊換新”引發(fā)市民關(guān)注。
南京實(shí)施“住房三年限售”政策已長(zhǎng)達(dá)8年。2017年5月，南京正式實(shí)施限售政策，規(guī)定新購(gòu)住房需在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可上市交易。該政策旨在抑制當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)過(guò)熱和投機(jī)性購(gòu)房行為。
2022年以來(lái)，樓市供需情況發(fā)生變化，南京逐步為部分限售住房“松綁”。2022年5月，南京將新房限售期限的起算點(diǎn)從“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿3年”調(diào)整為“自商品房買賣合同備案之日起滿3年”。這一調(diào)整顯著縮短新房實(shí)際限售周期。2024年11月，南京進(jìn)一步調(diào)整限售政策，允許兩類人群解除限售：購(gòu)買新建商品房的家庭，其名下處于限售期的二手房可提前交易；二孩及以上多孩家庭(有未成年子女)，其名下處于限售期的二手房也可上市交易。今年3月31日的“全面取消住房限售”，則意味著“限售令”徹底退出南京房地產(chǎn)市場(chǎng)。
解除限售是大勢(shì)所趨，讓房屋自由流通能提升樓市的流動(dòng)性。南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、南京工業(yè)大學(xué)教授吳翔華認(rèn)為，此前的限售政策讓改善型購(gòu)房者的“以舊換新”需求受阻，即便后續(xù)兩次調(diào)整放寬部分群體限制，市場(chǎng)流動(dòng)性仍顯不足。
記者注意到，3月31日南京解除限售后，4天時(shí)間內(nèi)共釋放2000余套房源。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，新政發(fā)布前，3月30日南京二手住宅掛牌量大約14.1萬(wàn)套，截至4月3日晚，南京二手住宅掛牌量大約14.3萬(wàn)套，累計(jì)新增2000余套。據(jù)我愛我家南京研究院統(tǒng)計(jì)，3月南京二手房每周正常新增掛牌量均在2000套左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政后3天的二手住宅掛牌量并未激增，符合“金三銀四”的二手房熱銷趨勢(shì)。
3月，南京樓市進(jìn)入供銷兩旺“小陽(yáng)春”，“房七條”新政的發(fā)布，助力其持續(xù)升溫。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月南京全市二手房成交量9344套，環(huán)比上漲73%，同比漲幅達(dá)9.1%。
全面解除住房限售，是否利好樓市？南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)汪明宇認(rèn)為，二手房掛牌量的增加，在短期會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定的影響，但長(zhǎng)期來(lái)看是利好，將加速市場(chǎng)復(fù)蘇、企穩(wěn)回暖。
解除限售，二手房掛牌量會(huì)不會(huì)激增？汪明宇分析說(shuō)，此次取消限售后釋放的房源應(yīng)是2022年3月31日以后成交的房源。初步估算，2022、2023年南京主城大約賣了9萬(wàn)多套新房，而2024年銷售的新房大都還未交付，不會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，2022年3月，南京樓市已進(jìn)入深度調(diào)整期，以投資為目的購(gòu)房者非常少，大多購(gòu)房人以自住需求為主。“這就意味著，大部分業(yè)主不會(huì)選擇新房交付后馬上掛牌銷售。”
新掛牌房源會(huì)不會(huì)低價(jià)拋售而影響整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格？汪明宇認(rèn)為，即使一部分業(yè)主利用新政進(jìn)行置換或者是售房離場(chǎng)，由于數(shù)量有限，長(zhǎng)期影響微乎其微。他表示，回望此前已陸續(xù)解除限售的深圳、成都、長(zhǎng)沙、鄭州等城市，均未出現(xiàn)二手房掛牌量激增、價(jià)格踩踏情況。與之相反，這些城市目前已出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖跡象。
值得注意的是，解除限售的房源在交易時(shí)仍然可能要支付更多的稅費(fèi)。根據(jù)2024年12月1日實(shí)施的稅收新政，個(gè)人出售購(gòu)買不足2年的住房時(shí)，需要繳納增值稅及附加稅，綜合稅率大約為5.3%。對(duì)持有時(shí)間滿2年及以上的住房，免征增值稅。對(duì)購(gòu)房人而言，購(gòu)買滿2年的二手房顯然更加劃算。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將會(huì)影響部分新掛牌二手房的售價(jià)或成交速度，也將在一定程度上減少新掛牌二手房激增對(duì)二手房市場(chǎng)的影響。
2025年南京住房消費(fèi)“以舊換新”活動(dòng)房源正在緊鑼密鼓“上架”中。4月3日晚，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布消息，截至4月3日，兩批次共47個(gè)新建商品住房項(xiàng)目、4000余套房源通過(guò)審核。其中，第一批次共11個(gè)項(xiàng)目近1000套房源完成入庫(kù)，第二批次共36個(gè)項(xiàng)目3000余套房源將逐步上線平臺(tái)對(duì)外展示。后續(xù)活動(dòng)房源核驗(yàn)通過(guò)后，將在房幫寧平臺(tái)上持續(xù)更新，共計(jì)約7000套。
“房七條”發(fā)布后，南京奧體建設(shè)、南京頤居建設(shè)集團(tuán)、南京棲霞建設(shè)陸續(xù)宣布參與2025年南京住房消費(fèi)“以舊換新”活動(dòng)。根據(jù)公告內(nèi)容，參與“以舊換新”活動(dòng)的客戶，在享受新房合同金額1%的政府補(bǔ)助的基礎(chǔ)上，還將獲得企業(yè)給予的首付款3%—5%的補(bǔ)助，補(bǔ)助金額直接在合同總房款中予以抵扣。
3家企業(yè)旗下的25家樓盤，連日來(lái)已經(jīng)接待不少想?yún)⑴c“以舊換新”的看房客戶。南京奧體建設(shè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在清明假期，預(yù)計(jì)會(huì)迎來(lái)大量“以舊換新”客戶。
記者 劉霞